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  用重置成本法测算的土地或不动产的价格,是土地或不动产评估价格的一种。

  重置成本法是房地产估价的一种重要方法。它依据生产成本与价格之间有密切关系的理论,假设被评估的某宗房地产的价格等于有可比性的替代房地产的重置成本(重建成本)减去应计折旧。测算的基本公式为:

  被估房地产价格=替代房地产重置成本-折旧

  替代房地产的重置成本规定了被估房地产价格的上限。用重置成本法估价须经以下步骤:

  ①选择适当的替代物。所选择的替代物应当具有良好的可比性,例如同样的用途,相同的面积、体积、结构、设计风格和建筑材料,相似的地点和位置等等。特别值得注意的是,该替代物应处于最佳用途和最佳利用水平。

  ②测算替代物的重置成本。常用方法有:

  a.数量调查法。首先复制被估价的房地产,然后测算其实际重置成本。在复制品售价中应扣除利润、管理费、保险费、设计费等因素,使重置成本中仅包括原材料费、施工费和人工费。这是测算重置成本的最精确的方法。但由于费时费钱,实际很少采用。

  b.重现法。数量调查法的一种替代方法,常用于住宅不动产评估。具体做法是,将修建相同或类似住宅的总成本,根据与被估住宅的差异进行调整,以此作为重置成本基础。

  c.单位成本法。即把被评估房地产分成若干组成部分,例如土地、建筑物、管道设施、供热系统、供电系统、土木工程、道路、固定装置等,然后选用适当的单位标准,通过置换成本,计算出被评估房地产各部分和总重置成本。

  d.面积法或体积法。评估人员首先测算出被估房地产的总面积或总体积,然后乘以当地评估时修建同样或类似房地产的实际单位成本,得出重置总成本。这是一种被普遍采用的简明有效的方法。

  ③测算折旧值。即根据被估房地产的成新和设备完好程度等因素确定折旧值。一般采用分项折旧法评估。根据具体情况经常采用直线法、多年数字推算法、等比例法、沉淀基金法、重置负债法、综合折旧率法等,具体测定不同的折旧值。

  重置成本法在不动产价格评估中被广泛应用,它特别适用于同类大批房地产的标准估价,无法取得原始成本和价格资料时的估价,住宅估价和不动产征税估价。但也时常发生市场价高于估价和市场价低于估价的情况。

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